¿Cómo gestionar la hipoteca en un divorcio?

Introducción

Quizá esta sea la gran pregunta que todo el mundo nos hace cuando quiere tramitar un divorcio express y existe una vivienda cuya titularidad es de los dos. Ya vimos cuáles eran los criterios que se deben seguir para decidir quién debe quedarse en la vivienda familiar, y es importante que te des cuenta que hasta ahora hemos hablado con la preposición “en” y en esta entrada vamos a ver el asunto de la vivienda a través de la preposición “con”. Es decir, qué pasa si uno de los dos se queda con la propiedad de la vivienda, o por el contrario se vende a un tercero.

Uno de los cónyuges se queda con la vivienda

Os podéis plantear que uno de los dos se quede con la casa y eso puede ocurrir, esencialmente, de dos maneras: o bien mediante la adjudicación de la vivienda o bien mediante la compraventa de la parte proporcional que corresponda. Dependiendo del régimen económico que rija en tu matrimonio, va a ser más favorable fiscalmente una opción u otra, pero por su complejidad prefiero que lo tratemos en otra entrada a parte.

Respecto a la hipoteca, que es lo que nos interesa ahora, si uno de los dos se queda con la vivienda, surge la duda de qué pasa con la hipoteca. Pues bien, si lo que se pretende es que uno de los dos “salga” de la hipoteca, se deberá negociar con la entidad bancaria dicha salida, pues aunque se disuelva la sociedad de gananciales, la hipoteca sigue a nombre de los dos y eso significa que uno será el propietario y será deudor hipotecario y el otro pasará a ser deudor hipotecario sin ser propietario (en el caso de la separación de bienes, si hay un condominio y uno de los dos se adjudica la otra mitad, nos encontramos con el mismo caso). Si uno de los cónyuges saliese sin más de la hipoteca, el banco perdería una de las garantías, con lo cual no es una opción contemplada por nuestra legislación. No podemos hacerlo unilateralmente mediante un acuerdo privado entre las partes. Esto que parece muy obvio, no lo es para todo el mundo y es por eso que prefiero dejarlo bien claro para que luego no surjan problemas derivado de ello.

La experiencia nos dice que los bancos nunca aceptan quitar a uno de los dos de la hipoteca a menos que propongamos un fiador que cubra suficientemente la garantía que la entidad perdería con la salida de la otra parte, y aún así el banco va a realizar un estudio para saber si acepta o no ese fiador propuesto. Si el banco lo acepta se firmará lo que en Derecho se llama una novación, es decir, dicho con palabras llanas, una modificación de las cláusulas de la hipoteca mediante la cual uno de los dos se aparta del contrato. Siempre en esta vía se van a solicitar fiadores que cubran la garantía que se va a perder, a menos que el bien hipotecado garantice sobradamente el cobro de la deuda que quede por pagar (y aún así lo más probable es que sigan solicitando una garantía adicional mediante el fiador que hemos dicho). No debemos perder de vista que siempre tratamos los temas desde el punto de vista del divorcio de mutuo acuerdo o divorcio express y que en estos casos los bancos examinan bien los expedientes con el objetivo de que nadie salga perjudicado de esta situación. Cosa distinta es que como ya sabemos, la banca siempre gana y que no nos van a favorecer en nada que a ellos les pueda perjudicar, pero sí que en cierta manera van a tratar de ayudarte para llegar a ese objetivo de desvincularse del todo de la ex-pareja.

Otra alternativa que tenemos es solicitar una nueva hipoteca a nombre del cónyuge que se queda con la propiedad, en una entidad distinta a la que nos concedió la primera hipoteca. De esta manera, los trámites empiezan de cero y es más fácil que la única garantía que pidan sea la propia vivienda sobre la que se pide la hipoteca. Con ese dinero que se consigue mediante la nueva hipoteca, se debe hacer frente a la hipoteca conjunta, de esta manera se liquida por completo y se libera al otro cónyuge de cualquier obligación crediticia.

Lo que está claro es que siempre se tiene que comunicar a la entidad bancaria que una de las parte desea salir del contrato de hipoteca. Mientras esto no ocurra, se vive en una situación muy desventajosa para quien ya no es propietario del inmueble, pues si la otra parte cae en impagos, la entidad bancaria puede actuar contra el otro cónyuge si la vivienda no cubre el 100% del importe de la deuda (lo que se llama una deuda solidaria), teniendo en cuenta además que por el impago se irán generando intereses por el mero transcurso del tiempo. Entramos entonces en un círculo vicioso del que es muy difícil salir si no se dispone del dinero suficiente para hacer frente a la deuda. Antes de adquirir una vivienda en condominio (en el régimen de separación de bienes) hay que tener en cuenta que mientras un matrimonio se disuelve y cada uno puede ir por su lado, con una deuda hipotecaria, se puede tener un vínculo durante años con graves consecuencias y muchos dolores de cabeza si se consigue finalmente obtener la novación o una nueva hipoteca que permita hacer frente la primera deuda hipotecaria. Cosa distinta es en la sociedad de gananciales, que dependiendo de si se adquirió la vivienda con bienes privativos o con bienes gananciales, la situación puede ser muy distinta. Incluso puede pactarse expresamente que el bien adquirido es privativo de uno de los cónyuges, porque se adquirió con el dinero privativo de uno de ellos, lo que también evitaría muchos problemas futuros en caso de divorcio. Pero eso ya lo veremos en otra entrada. Lo que te tiene que quedar muy claro es que antes de comprar algo a medias, hay que meditarlo mucho, pues posteriormente pueden surgir (y surgen) muchos problemas.

Venta a terceros

Otra opción que se puede plantear es que la vivienda se venda a terceros, con lo cual el problema de la hipoteca que hemos explicado en el epígrafe anterior desaparece por completo. ¿Por qué? Pues porque al vender la vivienda a un tercero lo que logramos es que con el precio recibido liquidemos la deuda hipotecaria. Esto será así, si con el precio por el que vendemos la vivienda se cubre el total de la deuda hipotecaria. Así que hay que estar muy atentos al momento en que compramos la vivienda, por cuanto importe adquirimos la deuda, y ver si el precio ha disminuido o no. Lo normal, teniendo en cuenta que ya hemos pagado una parte de la deuda en el momento de tramitar el divorcio, es que con el precio se pueda cubrir el total de la deuda que queda pendiente. En este caso, si además hay un sobrante, es decir que la deuda es inferior al precio recibido, éste se deberá repartir en la misma proporción en la que teníamos el régimen de propiedad, normalmente al 50%.

No hacer nada

Si por el contrario decidimos no hacer nada. Es decir no vender a un tercero ni que una parte compre a la otra, ni liquidar la sociedad de gananciales, entonces la hipoteca será pagada al 50% si estamos ante el régimen económico de gananciales o en la proporción estipulada en la escritura de propiedad, si estamos en un régimen de separación de bienes.

Divorcio contencioso

Como ya he dicho al principio, no debemos perder de vista que estamos hablando siempre de divorcios de mutuo acuerdo, pero ¿qué ocurre si nuestro divorcio es contencioso? En este caso, el juez decidirá sobre la atribución del uso de la vivienda, pero no decidirá sobre cambios de titularidad si no se pide la liquidación de la sociedad de gananciales, y en ningún caso decidirá sobre la salida o no de una de las partes del contrato de hipoteca; entre otras cosas porque el banco es el principal interesado y no es parte del proceso de divorcio. Si estamos en el ámbito de la separación de bienes y no existe un acuerdo para determinar qué se va a hacer con la vivienda, podemos acudir posteriormente a un procedimiento judicial por el que le pedimos a su señoría que liquide la situación de condominio y determine cómo se procederá a su venta, previa propuesta de las partes, o incluso podría dictaminar que la vivienda salga a subasta si no se puede vender por falta de compradores transcurrido un determinado plazo.

Si te ha quedado alguna duda al respecto estamos para ayudarte, así que contacta con nosotros y te ayudaremos a resolverla.