La disposición de la vivienda familiar después del divorcio

Introducción.

Dentro de los bienes que tiene un matrimonio, sin duda, el más importante es la vivienda familiar. En una familia con una economía normal, la compra de la vivienda y el pago de las cuotas mensuales que conlleva es, sin lugar a dudas el mayor gasto al que se deben de enfrentar los cónyuges.

Por esto mismo, por la importancia de la vivienda familiar, la misma tiene estipulada una especial protección legal que se puede encontrar en el artículo 231-9 del Código Civil Catalán. Esta protección tiene especial razón de ser en los momentos de crisis matrimonial y abarca todos los regímenes matrimoniales que se puedan dar, y comprende aquellos actos de enajenación, gravamen o, en general, disposición de la vivienda; vamos dicho de otra manera, hay una protección si el cónyuge titular de la vivienda intenta venderla, hipotecarla o disponer de ella sin el permiso del otro cónyuge.

Esta protección también abarca los muebles de uso ordinario que se encuentren dentro de la vivienda.

El procedimiento de protección de la vivienda.

Vamos a intentar explicarlo con un ejemplo sencillo: El dueño de la vivienda que ha sido familiar, es decir, de la vivienda en la que ha vivido el matrimonio durante la vigencia del mismo, es el hombre.

Este ejemplo lo vamos a realizar como si uno de los cónyuges fuera propietario único de la vivienda, pero se aplica también a si es propietario por mitades de la misma

El hombre y propietario de la vivienda ha perdido el uso y disfrute de la misma, bien en un procedimiento de divorcio contencioso, en el que la mujer se ha quedado con el uso y disfrute de la casa ( por motivo, normalmente, de ostentar la guarda y custodia de los menores), bien por motivos de un pacto en este sentido en un convenio regulador.

Podemos acudir a la definición de vivienda familiar que ya hemos realizado en otras entradas.

Este propietario de la vivienda en la que vive su ex mujer y sus hijos está agobiado por las deudas, no puede hacer frente a los vencimientos que se aproximan y como última opción decide vender la vivienda, que como ya hemos dicho, es suya en propiedad.

¿Podrá este propietario de una vivienda proceder a vender la misma?

La respuesta es afirmativa, siempre que cuente con el consentimiento de su ex mujer. En caso que la misma se niegue a otorgar esta autorización, se podrá acudir a la jurisdicción civil y solicitar la venta del inmueble, siendo que el juez decidirá siempre lo mejor para la familia.

Pero, ¿Y si la mujer no ha otorgado el consentimiento y aún así se ha procedido, por el propietario, a su venta, hipoteca u otro negocio jurídico que implique disposición de la misma?

Dicho negocio jurídico será anulable, que no nulo, en los cuatro años siguientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad o bien en los cuatro años siguientes al momento del conocimiento de dicho hecho.

Diferencia entre acto nulo y acto anulable.

La diferencia, en derecho, de un acto nulo a un acto anulable es muy grande.

Un acto nulo, es aquél que no produce ningún efecto en derecho, se tiene por no puesto. En cambio un acto anulable es válido hasta que las personas que tienen legitimidad para impugnarlo, lo hacen. En caso de no hacerlo, y pasar el plazo establecido en la ley, en este caso, como ya hemos dicho, cuatro años desde que se conoce esta situación o cuatro años desde la inscripción registral, dicho acto pasa a ser válido, por lo que en este caso, la venta o la hipoteca será válida.

Por lo tanto la persona afectada deberá emprender las acciones legales correspondientes en el plazo anteriormente referenciado para que no se perfeccione esa venta, hipoteca u acto jurídico de semejante naturaleza.

No sólo protege la ley, también protege el notario.

Si las cosas, en la práctica, se hicieran como hemos explicado aquí, más de uno me diría que la protección estipulada en el artículo 231-9 no protege, que no es eficaz. Que es una protección una vez ya se ha realizado la acción lesiva para los intereses de la persona que esté viviendo en el inmueble que ha sido vivienda familiar, y que, además, comportará para el afectado el inicio de un procedimiento judicial largo y agotador para darle la razón.

Afortunadamente, los negocios jurídicos que hemos dicho, venta, hipoteca, o disposición sobre la vivienda, se realizan, prácticamente en todas las ocasiones, delante de un fedatario público, un notario, y mediante escritura pública.

Es en este trámite, en el de la escritura pública, en el que en la actualidad muchos notarios suelen realizar la protección que estipula la ley. ¿Cómo lo hacen?

Bien, pues lo hacen de la manera más segura posible, a mi entender. Exigen al propietario que les aclare qué personas viven en el inmueble a vender, y en caso que esta persona sea la ex mujer, le obligan a que la lleve personalmente a la firma de la venta, hipoteca o negocio jurídico en cuestión, a fin de otorgar el preceptivo consentimiento en el acto mismo de la escritura. Dicho consentimiento, deberá ir precedido de una explicación, comprensible para dicha persona de las consecuencias de su permiso.

¿Y si falla todo lo anterior?

Cabe la posibilidad que el propietario venda a un tercero, y que este tercero sea de buena fe, no sepa nada de todo lo anterior, que era la mujer la que vive allí, que no ha otorgado permiso para la venta… En este caso, esta persona, el comprador, no debe hacerse cargo de las consecuencias lesivas que se puedan derivar para la o el ocupante del inmueble de dicha venta, hipoteca, etc…

Deberá hacerse cargo de los perjuicios aquella persona que haya realizado el acto de la venta, el antiguo propietario, lo que se traducirá en una demanda judicial reclamando los daños y perjuicios causados.

Conclusión

Dada la importancia que la vivienda tiene en una familia, es normal que se proceda por el derecho a intentar proteger las denominadas viviendas familiares, siendo que se han establecido, tal y como se han visto diversos niveles de protección. Uno, a priori, realizado por los notarios, otro, a posteriori, en el que se puede anular la venta, hipoteca o otro negocio jurídico, y finalmente, si el comprador es de buena fe, será el vendedor el que responda de los daños causados.


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